Школа управдомов — о капремонте

Как избежать ошибок и неприятностей при проведении капремонта, говорилось на очередном уроке школы управдомов 28 ноября в КЦ "Русь".

О выгоде спецсчетов

Урок был посвящен капремонту. Богатым опытом по этой части поделился директор НУКа Михаил Смолин. Опыт в своем роде уникален, потому что НУК — единственная управляющая компания (даже в Курской области), добившаяся открытия спецсчетов на свои дома. Если владельцами спецсчетов на дома, руководимые ТСЖ, являются сами ТСЖ, то владельцем спецсчетов на дома УК по тогдашнему законодательству был все тот же Региональный оператор, только деньги поступали не в «общий котел» РО, как от остального многоквартирного жилфонда, а на отдельные счета по каждому дому.

По этой же причине НУК долгое время не мог снять со спецсчетов деньги на оплату уже проведенных в домах работ по капремонту — до тех пор, пока сам не стал владельцем спесчетов. Однако деньги со спецсчета, по словам Михаила Смолина, «не уворуешь», потому что фактически владельцами денег являются жители, собственники дома, а УК «играет роль бухгалтера». Для использования денег на определенные виды работ надо непременно проводить общее собрание дома, выносить положительное решение. После проведения работ жителями подписывается акт о приемке работ, и только после этого — УК дает распоряжение о выдаче денег со спецсчета.

Чем хороши спецсчета? Они, в отличие от «общего котла» РО, позволяют подходить к капремонту дома выборочно, по частям — делать только необходимые дому работы в текущий период, а не обязательный полный перечень работ, так называемый комплексный капремонт.

Второе — дому не навяжут никчемного подрядчика. Как сказал Михаил Смолин, торги по выбору подрядчика, которые проводит согласно закону РО, - это «профанация»: выигрывают близкие к власти структуры, не имея ни техники, ни специалистов, ни рабочих, ни опыта, потом нанимают абы какого субподрядчика — и он делает, как умеет. Все эти схемы неимоверно удорожают капремонты — и там, где можно было сделать капремонт за 5 миллионов рублей, делают за 20.

Подрядчика ищет УК - либо сами жители. В частности, НУК использует свою подрядную организацию, которая ремонтирует и содержит общее имущество домов. Упрощается проведение гарантийных работ — тем более, что один и тот же подрядчик и ремонтирует, и содержит в дальнейшем трубы, провода, крышу и пр. А вот подрядчика РО очень сложно привлечь к переделке брака — даже сразу после капремонта, не говоря уже о пятилетнем сроке — тогда его вообще будет не найти.

О минусах и главной проблеме - лифтах

Среди минусов спецсчета — необходимость выпускать и доставлять жителям квитанции на оплату капремонта. В «общем котле» это делает РО за свой счет, а в случае спецсчетов эти расходы берет на себя ТСЖ или УК. По словам Михаила Смолина, НУКу печать и доставка квитанции обходится в 3,5-4руб.

Ну и огромный минус, вернее, большой вопрос — это замена лифтов. Ни с каким спецсчетом на это денег не наберешь — да и РО не сможет заменить все лифты всем запланированным домам в виду нехватки денег. По этомй причине уже сейчас программные сроки капремонтов сдвигаются Региональным оператором на год (в «общем котле» должен оставаться минимальный остаток для финансовой устойчивости фонда РО). В этом плане все управленцы надеются на дополнительное федеральное финансирование — тем более, что лифты выходят из строя гораздо раньше намеченных программных сроков капремонта. Но пока об этом ничего не слышно — как и об обещанной три года назад бюджетной помощи по финансирования капремонтов жилфонда.

Не наступить на грабли

Куратор темы ЖКХ в Центре общественного контроля Валентина Скабелкина обратила внимание старших по домам на необходимость жесткой приемки работ после капремонта - лучше с участием трех жителей — и непременно, со старшим по дому, выбранным общим собранием специально для проведения капремонта. И хорошо бы найти специалиста-строителя среди жильцов. Его Валентина Ивановна посоветовала включить в комиссию по технадзору (работа комиссии оплачивается суммой в 2,14% от стоимости капремонта).

Эту уловку (если вдруг старший по дому специально для капремонта не выбран собранием) активно используют подрядчики - в качестве предлога ничего не делать и не переделывать. В пример Валентина Ивановна привела две пятиэтажки в старой части города (по ул.Комарова и Ленина), где подрядчики сэкономили на утеплителе кровли — и заставить их переделать крыши уже не может ни РО, ни Госжилинспекция! Несмотря на выданное предписание.

Дальше подняли тему о роли УК в капремонте. Присутствовавший замруководителя группы УК «Жилищник» Анатолий Гречкосей прямым текстом заявил, что роль УК - «никакая» и это «самый больной вопрос». Нигде в законодательстве не оговорено хоть какое-то участие УК в организации, проведении и приемке капремонта — несмотря на то, что после капремонта дом передается на обслуживание именно в управляющую организацию. В «Жилищнике» 48 домов после капремонта — и ни один не передан УК. «Проблемы страшные» - особенно с электрикой, причем, создается впечатление, что подрядчики по капремонту специально ждут, когда УК придут на обслуживание после капремонта — чтобы обвинить УК в поломках и не проводить гарантийные работы.

Выступавшие «учителя» подробно ответили на вопросы «учеников». Школа управдомов пользуется популярностью. Занятия проводятся по вторникам в 18.00 в КЦ «РУСЬ»