Подвалы - не всегда общее имущество...

...если там нет общих коммуникаций и они были выделены под другие цели до первой приватизации первой квартиры в доме

В редакцию пришла жалоба из дома 37 по ул.Ленина (бывший универмаг). Из письма: «...левую сторону, весь подвал разбил частник, первый и второй подъезды висят. Теперь взялись с другой стороны, где кафе "СИ". Хозяева решили расшириться и сделали кафе "Пицца". Во дворе прямо под квартирой 130 пробили служебный вход, поставили на окно вентилятор и кондиционер. Всё прямо под окнами этой квартиры. Пока хозяйка квартиры была жива, она боролась с шумом под окнами. Её не стало, и хозяева кафе сразу вопользовались этим, стали реконструировать всё - чтобы успеть до появления новых жильцов. К этому служебному входу подъезжают грузовые машины с продуктами. Наш двор и так стал проезжей дорогой, а теперь ещё и для грузовых машин. Вентилятор постоянно и громко гудит, запахи из кухни по всему двору, работники кафе постоянно выходят курить на крылечке. Словом, нас жителей оккупировали со всех сторон. Мы собственники дома, оплачиваем МОП, капремонт. Оплачивают ли собственники нежилых помещений - всех этих кафе и магазинов МОП и капремонт? Кому они платят за рекламу на стенах дома в лифте? Куда уходят эти деньги? У нас нет старшего по дому, поэтому нас, жильцов, не допускают никуда - ни к документации, ни к счетчикам. А УК "Альянс" этим пользуется".

Редакция запросила Ольгу Тарасову, гендиректора ООО ЖКУ: как подвал, общедомовое имущество попал в коммерческую структуру (частному лицу); есть ли согласованный проект перестройки подвала, насколько она безопасна; проводились ли собрания собственников по использованию общего помещения (наружных стен дома); платят ли собственники нежилых помещений (кафе, магазинов, подвала) взносы МОП и взносы на капремонт; платят ли рекламодатели за рекламу на стенах дома и в лифтах; куда уходят деньги?

Из ответа: «...Подвал данного дома никогда не был общедомовым имуществом. Многоквартирный дом сразу строился с большими нежилыми помещениями. Подвал относится к магазинам по проектному решению, а не перестраивался потом. Все инженерные сети, относящиеся к общедомовому имуществу, расположены на техническом этаже (антресоли). Информации о дополнительной перепланировке подвала в управляющей компании не имеется, как и не предоставлялись решения собственников. Общего собрания собственников по переустройству нежилых помещений не проводилось.

Собственники нежилых помещений имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, а, следовательно, оплачивают тариф на содержание и ремонт МОП. Средства на капремонт поступают РО Фонда капремонта Курской области.

Денежные средства за размещение рекламы в лифтах зачисляются на лицевой счет дома. Дополнительно сообщаем, что МКД № 37 по ул. Ленина находится в управлении ООО «УК-3». Старший в доме имеется, избран собственниками.

Управляющая компания всегда идет навстречу жильцам по вопросу предоставления документов для ознакомления и по совместному снятию показаний приборов учета».

От редакции:

Насчёт использования подвалов есть свежее решение Верховного суда (информация из Российской газеты от 15 марта). Суть в том, что если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности на эти помещения не возникает. А подвалы, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда для подобных споров: необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома (есть ли там общие коммуникации), а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования - доказывать должен ответчик.